首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单
梁仁壮
2008年11月24日北京市建委、 市社会办、 市民政局、市规划委四部门联合制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（下称《规则》），2008年12月12日该《规则》取得市政府同意并转发（京政办发[2008]54号）。
该规则从业主大会会议的筹备、召开、业主委员会的设立运作等诸多方面做了详细规定，补充了《物业管理条例》中相应规定不完善、缺乏可操作性等不足方面，对指导和规范北京市范围内住宅物业管理、业主大会、业主委员会设立及运行起到重要作用。
但是，《规则》中的一些规定有违背法律层面规范性文件的嫌疑。比如：《规则》第12条第2款规定：筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。
本博主以为，该规定缺乏常理逻辑及相应法律依据。
从常理而言，购房人从开发商处购买物业，双方之间属于房屋买卖合同关系，开发商将符合法律要求的房屋交付业主后，其房屋买卖合同项下的各项义务就已经履行完毕。购房人成为业主后，对于如何在自己物业所属物业区域内有效行使自己在物业管理方面的业主权问题（建筑物区分所有权问题），属于小区内各业主之间以及与相应政府管理部门之间的法律关系，此时和房屋出售方开发商已经没有必然的法律关系，由开发商对已经属于房屋买卖合同之外业主在物业管理方面行使权利需要承担的费用埋单，确实有违公平和常理逻辑。当然，在小区房屋未完全售出之前，对于未出售的房屋而言，开发商就是业主，因此，此时对于整个物业区域而言，开发商既是房屋出售方，同时也是业主之一，而且可能还是占有专用建筑面积最大的业主。但是，这也不应当成为开发商独家承担筹备召开首次业主大会会议所需费用的理由，因为业主大会的筹备、召开是要服务于整个物业区域的，受益人是物业区域内的全体业主，对全体业主均受益的行为，其发生成本由一个业主（开发商）来独自承担，显属不当。有人会说，开发商嘛，有钱，这点费用算几个子。但我们这里要讨论的问题不是能不能付得起的问题，而是该不该付的问题；就如同刑法上强调的不是杀与不杀的问题，而是该杀还是不该杀的问题。
从法律层面规范而言，无论是人大制定的《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”一章中，还是国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中，均未对筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定。北京市政府作为直辖市政府，根据《立法法》的相关规定，即“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定： (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项； (二)属于本行政区域的具体行政管理事项”可以依法制定相应规章。但对于筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定，既不属于“执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”，因为相应的法律、行政法规、地方性法规中还没有相应规定，也没有授权地方政府就此事项制定规章；同时，也不属于“本行政区域的具体行政管理事项”，因为物业管理及业主大会召开方面的规定在全国住宅区中都有发生，不专属与北京市区域内的具体行政管理事项。因此，北京市政府的该项规定并没有法律层面的依据。
当然，我们可以理解。在现实生活中，法律归法律，问题归问题，没有法律规定的问题行政机关也还是需要妥善解决，做出一定的权宜之计。鉴于开发商对于一般业主而言算是富人，且有时又是物业区域内的最大业主，因此让开发商来承担筹备和召开首次业主大会所需费用，于情而言也不为过。而且，对于市建委、市规委这样的行政部门，对于房地产开发公司而言，一般对它们都是比较敬重的，毕竟项目的规划审批、商品房预售销售等诸多房地产项目正常运转都离不开这些部门的行政许可。因此，市建委、市规委的文件，开发尚在执行起来应该是不会有问题的，可以解决实际问题。但毕竟“依法治国”是国家的政治主张，以后在条件成熟时这个问题还应当以法律的方式合法解决。
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昆明市人民政府关于批转《昆明市房地产综合开发管理办法》的通知
云南省昆明市人民政府
昆明市人民政府关于批转《昆明市房地产综合开发管理办法》的通知
（昆政发〔１９９９〕８４号）
各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局：
经市人民政府同意，现将市建委上报的《昆明市房地产综合开发管理办法》批转给你们。请认真遵照执行。
一九九九年十一月二十二日
昆明市房地产综合开发管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强昆明市房地产开发管理，规范房地产开发经营行为，改善城市投资环境和居民生活条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合昆明市实际，制定本办法。
第二条 凡在昆明市城市总体规划控制区范围内从事房地产综合开发的企业和项目公司，包括外商独资、中外合资、合作企业和外地入昆企业（以下简称开发企业），均应遵守本办法。
第三条 昆明市建设委员会（以下简称市建委）主管全市房地产综合开发的管理工作，其主要职责是：
（一）参与编制全市房地产综合开发的年度计划、近期计划和中长期规划；
（二）负责对备案的房地产开发企业实行资质等级审核和资质等级年检；
（三）组织房地产综合开发项目的初步设计审查和开发小区、片区的综合验收；
（四）负责房地产综合开发活动的监督管理、综合协调和新建商品住宅性能（２Ａ级以下）的认定工作；
（五）监督和检查综合开发项目中市政基础设施、公共配套设施的实施和完成情况；
市规划、计划、土地、房管、建管等部门应当根据有关法律法规，按照各自的职能，做好房地产综合开发的相关管理工作。
第二章 计划管理
第四条 房地产综合开发的年度计划、近期规划和中长期规划，由市建委会同市计划管理部门根据本市社会经济发展的计划、城市总体规划和土地利用总体规划进行编制，报市政府批准后组织实施。
经济适用住房建设的年度计划，由计划管理部门切块下达，市建委组织实施。
第五条 房地产综合开发的年度计划报经市政府批准后，由市建委会同市土地、规划等部门预审核定用地计划和规划，统一征用计划用地，并通过公开招投标方式确定开发企业。
第六条 以招投标方式实施的房地产综合开发项目，由中标企业持中标书、《建设项目手册》和用地计划书向规划、土地部门办理规划、用地及开工的有关手续，并按规划方案实施建设。
以出让、转让或拍卖方式取得土地使用权而实施的房地产综合开发项目，市规划、土地部门应当向市建委备案。开发企业应当向市建委登记备案。
第七条 未经批准，开发企业不得随意转让或炒买炒卖获取的综合开发项目和用地计划。
未完成房地产综合开发计划的开发企业，需转让开发项目或将独立开发改为合作开发时，必须向市建委申请办理项目变更登记手续，经审核批准后，持同意批准文书，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续；已进行商品房预售的，原商品房预售合同由开发项目受让人或合作开发人继续履行；开发项目尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利义务随之转移给受让方，并由原开发企业书面通知被拆迁人。
第三章 开发企业管理
第八条 开发企业应当按照建设部的有关规定申请资质等级。申请房地产开发经营二级以下资质等级的，由市建委提出初审意见后，报省建设行政主管部门审批；申请一级资质等级的，由省建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产综合开发项目。
开发企业的资质每年核定一次。昆明市辖区内开发企业资质的年审，由市建委初审后，报省建设行政主管部门终审。
第九条 凡在昆明市以房地产综合开发项目为对象从事单项开发经营的项目公司（含外商独资、中外合资、合作企业），不定资质等级，由市建委根据其项目规划、资金、拆迁安置能力、人员条件，核发一次性《资质证书》。
凡进入昆明市辖区内从事房地产综合开发的外地企业，必须到市建委登记备案。
第十条 开发企业应当按照建设规划和投资计划进行开发建设，不得擅自变更建设规划安排的住宅、城市基础设施、公共配套设施等工程项目的布局和建筑面积、建筑密度、建筑高度、绿化覆盖率、道路交通等各项规划指标，不得擅自变更投资计划规定的项目性质、投资规模和建设规模。确需进行调整的，必须征得市建委同意并报市计划和市规划部门批准。经过批准变更后的投资计划和建设规划，必须连同批文送市建委备案。
第十一条 开发企业未依法取得土地权属证书、建设工程规划许可和施工许可，投入建设的资金未达到法定数额，没有储备安置房源，未确定施工进度和竣工交付日期的，房管部门不得办理商品房预售许可手续。办理过商品房预售许可手续的开发企业，应当向市建委备案。
未取得商品房预售许可的不得预售商品房。
第十二条 开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第四章 开发建设
第十三条 规划部门在规划房地产综合开发项目时，应当遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针。规划方案应当征询各有关职能部门和专家的意见，做到科学合理。
第十四条 房地产综合开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。
第十五条 开发企业选择项目的规划设计、工程设计、施工、质量监理等单位时，应当采取招投标方式，择优选定具有相应资格和良好信誉的单位承担。初步设计方案和工程设计，必须报经市建委审查批准。
第十六条 以出让或转让方式取得土地使用权的房地产综合开发项目，应当按照土地使用权出让合同或转让合同中规定的期限开工建设和投入使用。以划拨方式取得土地使用权和原已取得土地使用权的房地产综合开发项目，应当按照市计委下达的固定资产投资计划规定的期限开工建设和投入使用。确需延期开工建设和延期投入使用的，必须报经市建委审查批准，并报市有关部门备案。
第十七条 房地产综合开发项目的前期准备工作，应当接受市建委的监督、检查、指导。拆迁安置应当按照国家和省市有关拆迁管理的法律法规规定执行。
第十八条 房地产综合开发项目取得《施工许可证》后方可开工。居民住宅、城市基础设施、公共配套设施应当同期建设、同期完成，并确保工程质量。
建设施工过程中，开发企业应当如实填写《建设项目手册》规定的内容，并按期报送市建委验核。
第十九条 新建商品住宅实行商品住宅性能认定制度。商品住宅竣工后，开发企业应当按照《商品住宅性能认定管理办法》的要求，向市建委申请商品住宅性能认定。获取认定证书和认定标志后，向价格主管部门申请商品房价格核定。
第五章 综合验收
第二十条 住宅小区、５０００平方米以上的住宅组团、旧城改造片区和成片开发分期建设等房地产综合开发项目实行综合验收制度。
开发企业在上述项目竣工后，应当向市建委申请综合验收。未经验收或综合验收不合格的不能交付使用，不得办理房屋产权登记手续。
第二十一条 申请综合验收应当符合以下条件：
（一）所有建设项目均已按照规划设计要求全部建成，满足使用要求；
（二）所有单体工程均已按照规划要求验收合格，验收资料齐全；
（三）拆迁补偿安置方案已经得到落实；
（四）施工机具、暂设工程、余土废渣、剩余建筑材料和构件等已全部拆除，清运完毕，区内场清地平。
第二十二条 申请综合验收应当提交以下文件：
（一）固定资产投资计划文件、工程项目准建证、建设项目手册、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、详细规划图纸资料、工程设计图纸以及施工图纸资料等；
（二）建筑施工单位和质量监理单位的资质证书、营业执照，建筑施工和工程质量监理承发包合同；
（三）工程质量监督部门核定的各单项工程质量等级评定文件；
（四）竣工图纸资料和技术档案资料。
第二十三条 综合验收实行专家评审委员会制度。专家评审委员会由规划、土地、房管、建管、市政、园林、环保、市容、邮电通讯、文教卫生、有线电视等部门和有关专家组成。专家评审委员会负责对开发项目的规划落实情况、基础设施和公共配套设施的建设情况、单项工程质量验收情况、拆迁安置情况等进行全面审查评定，并向市建委提交综合验收报告。
第二十四条 综合验收的程序如下：
（一）综合开发项目全部竣工，达到本办法第二十一条规定的条件后，由开发企业向市建委提交综合验收申请报告，并附本办法第二十二条规定的文件资料。
（二）市建委接到综合验收申请报告和有关文件资料后一个月内，组织专家评审委员会开发验收工作。
（三）专家评审委员会进入现场，进行全面审查评定后，向市建委提交综合验收报告。
（四）市建委对综合验收报告进行审查。对综合验收合格的开发项目，发给《房地产开发综合验收合格证》；验收不合格的项目，责令开发企业限期改正后，重新申请验收。
（五）经综合验收合格的项目，由市建委组织开发企业按项目归属向有关单位移交。
第六章 罚则
第二十五条 违反本办法第七条规定，擅自转让和炒卖开发项目和用地计划的，原开发项目和用地计划作废，同时收回标书。项目转让方和受让方三年内不得参加房地产综合开发项目的招投标。
第二十六条 违反本办法第八条第三款规定的，限期补办年审手续。逾期未参加年审的，其资格证书自动失效。
第二十七条 违反本办法第十条、第十六条、第十八条第一款规定的，由规划、土地、建管部门依照有关法律法规和规章进行处理。
第二十八条 违反本办法第十四条规定的，项目工程不得开工。已开工的，责令其停工，限期补足资本金后方能开工。
第二十九条 违反本办法第十八条第二款规定的，责令限期改正，逾期不改的，处以５０００元以上１万元以下罚款。
第三十条 违反本办法第二十条第二款规定，将房屋和有关设施交付使用的，限期申请补办验收，按规定权限降低开发企业资质等级。情节严重的，取消其对房地产综合开发项目的招投标权。
第七章 附则
第三十一条 本办法由昆明市建设委员会负责解释。
第三十二条 本办法自公布之日起执行。
