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　　房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定

房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。

1、租赁期限的约定。关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后，若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限；而法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点：一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁；二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益；三是不能存在异议，即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立；四是法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁。

二、房屋租赁合同无效的情形

1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证，或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效；违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为，若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权；转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。

2、除了上述情形，当事人主张合同无效，法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持，但如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效；当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第五十二条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。

三、承租人装饰装修物如何处置问题

承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下，对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出现此类情况，当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。

1、合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。

2、合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。

3、合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失；因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿；双方违约导致合同解除的根据过错分担责任；不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

同时，未经出租人同意，承租人对出租房屋擅自进行扩建的，扩建费用由承租人自行负担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担；如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。

四、违约金的处理问题

在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。

具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理：

1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持；

2、当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题，应该以违约方给对方造成的损失为标准，且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。

3、违约金与定金同时主张，法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的，否则即属于过分高于造成的实际损失，超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对于超过的部分，人民法院不予支持。
国家煤矿安全监察局


煤安监政法字[2001]34号

　

关于发布《煤矿安全监察办事处财务管理暂行办法》的通知

各煤矿安全监察局，各煤矿安全监察办事处：

《煤矿安全监察办事处财务管理暂行办法》已经2001年4月25日局务会议通过，现予发布，自2001年5月

1日起施行。

国家煤矿安全监察局

二00一年四月二十六日

　

煤矿安全监察办事处财务管理暂行办法

　

第一条 为规范煤矿安全监察办事处（以下简称办事处）财务管理工作，根据《会计法》、《预算法》、《煤矿安全监察条例》、《行政单位财务规则》和国家关于财务工作的有关规定，制定本办法。

第二条 办事处财务工作必须严格执行国家有关财务工作的法律、法规规章和制度；厉行节约，注重资金使用效益，严格执行开支标准，保证安全监察执法资金专款专用。

第三条 办事处财务管理的任务是：

（一）根据本单位工作任务和上级主管部门的规定，编制本单位预算，负责办事处预算定额的测定和按批准的瞀组织实施；

（二）建立、健全内部财务管理制度，监督本单位财务活动；

（三）负责本单位的日常财务管理和会计核算；

（四）定期编制财务报告，反映本单位预算执行情况；

（五）管理本单位国有资产，防止国有资产流失；

（六）完成国家煤矿安全监察局有关规定所要求的其他工作。

第四条 办事处应配备一名具有从业资格的专职或兼职的会计人员和一名符合条件的兼职出纳人员，分别负责会计和出纳工作。同时设立必要的帐务系统，核算预算收支款项。

第五条 办事处财务工作由本办事处主任领导。

第六条 办事处的预算工作实行统一领导，分级管理。

（一）国家煤矿安全监察局为主管预算单位，负责全国煤矿安全监察的预算和财务管理工作。

（二）省级煤矿安全监察局为二级预算单位。负责所属办事处预算的审核、汇总、上报；并向办事处及时、足额核拨预算资金。管理、监督、指导所属办事处的财务管理工作。

（三）办事处负责预算收支和经费核算。

第七条 办事处经费预算实行核定收支、定额补助、超支不补、结余留用的管理办法。

第八条 办事处应严格执行经批准的预算，按照收支平衡的原则，合理安排使用各项资金，不得超预算安排支出。

年度预算批复后，原则上不作调整。

第九条 办事处应当加强收入管理。

办事处收入包括:财政预算拨款收入，预算外资金收入和其他收入。

第十条 办事处取得的预算外资金收入和其他收入，应当纳入本单位预算进行统一管理。并按预算外资金管理规定办理收取、请用等事项。办事处不得截留、坐支，不得另设小金库。

第十一条 办事处应当建立、健全各项支出管理制度。保证必要的经费开支，并对支出项目实行管理和控制。

办事处支出包括:

(一)经常性经费支出，主要用于办事处为维持正常运转和完成日常工作任务所发生的人员经费支出和公用经费支出。经常性经费支出必须按国家规定的开支范围和开支标准执行。

(二)专项经费支出，主要用于办事处为完成专项安全监察任务或特殊工作所发生的支出。专项支出应当严格按照批准的用途和数额安排使用，不得擅自改变其用途。

第十二条 办事处收入和支出相抵后的余额全额结转下年度继续使用。

第十三条 办事处应加强流动资产和固定资产的管理。

(一)办事处必须认真执行国家有关现金管理的规定，由出纳人员负责现金的管理工作。各项现金收付必须严格手续，保证安全。

(二)办事处应认真执行国家有关银行存款管理的规定，由出纳人员负责银行存款的管理工作。办事处只能在当地就近的国有商业银行开设基本存款户，并应严格遵守银行的各项结算制度，超过银行规定结算起点限额的各项资金往来，必须通过银行办理转账结算。

(三)办事处不得出租、出借、转让银行账户，不得套取银行信用。要严格支票管理，不得签发"空头支票"，严格执行空白支票领用、注销手续。银行账户印鉴和支票应分设专人保管。

(四)办事处应当严格控制在业务活动中发生的临时性暂付款。暂付款不能用于与安全监察工作无关的事项。暂付款应当及时收回和清理，不得长期挂账。

(五)办事处应严格执行入库验收、出库领用制度，并进行定期清查，做到账实相符。

(六)办事处占有、使用的固定资产，由财务部门统一建账、核算、登记并做好有关管理工作。做到账账相符，账实相符。

固定资产(车辆、仪器、仪表、办公设备等)的转移、出售、报废和报损，按照国有资产处置的规定办理。

第十四条 办事处应接规定编报财务报告。全面反映煤矿安全监察办事处一定时期财务状况和预算执行、资产使用、开支水平、财务管理以及其他必要事项。

第十五条 对办事处预算执行和专项资金的使用，按规定实行定期审计和专项审计。办事处日常财务管理、会计核算工作要自觉接受监督。对违规违纪问题，要按有关规定依法查处。

第十六条 办事处不得转借、转移资金;不得从事经营活动。

第十七条 本办法自2001年5月1日起施行。